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文字解讀：【已失效】《臺山市國有建設(shè)用地價格計收方法》解讀

臺府辦〔2017〕30號

各工業(yè)園區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市有關(guān)單位：

《臺山市國有建設(shè)用地價格計收方法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

臺山市人民政府辦公室

2017年8月18日

臺山市國有建設(shè)用地價格計收方法

第一條 為進一步加強臺山市國有建設(shè)用地價格管理，優(yōu)化土地資源市場配置，完善國有土地有償使用制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本方法。

第二條 臺山市行政區(qū)域內(nèi)的國有建設(shè)用地地價的確定，適用本方法。

第三條 國有建設(shè)用地采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓的，經(jīng)評估、集體決策等程序確定出讓底價，實際成交價格為宗地的出讓地價。

為扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓勵興建城市商貿(mào)綜合體，商服用地集中強度符合條件的，在確定出讓底價時可按商服用地開發(fā)集中度表（表-1）的修正系數(shù)進行修正。

表-1:商服用地開發(fā)集中度表

注：開發(fā)集中度系數(shù)（X）=商業(yè)建筑面積/純商服建筑物占地面積；

建筑物占地面積以外墻（底層勒腳以上）的外圍水平面積計算。

第四條 符合條件采用協(xié)議方式出讓的（不含本方法第七條、第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條所指的補地價情形），根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布〈國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）〉的通知》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）(以下簡稱《通知》)，土地出讓地價由土地估價中介機構(gòu)評估，評估的擬出讓地塊在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價格，與按宗地所在地段的基準(zhǔn)地價經(jīng)修正體系修正后的地價對比，取其價高者確定出讓底價，但出讓底價不得低于國家和省規(guī)定的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價標(biāo)準(zhǔn)。

“三舊”改造項目采用協(xié)議出讓的，商服用地的出讓價可按商業(yè)用地開發(fā)強度表（表-1）的修正系數(shù)進行修正。

第五條 劃撥土地補辦出讓、國有建設(shè)用地調(diào)整容積率、國有建設(shè)用地改變用途補地價按整宗地補地價的，應(yīng)按《通知》要求，由土地估價中介機構(gòu)評估需補繳地價；評估價與本方法第七條、第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條計算的需補繳地價對比，取其中最高價確定需補繳地價。

原已取得土地使用證的劃撥用地或?qū)贇v史遺留問題已辦理房產(chǎn)證沒有辦理土地使用證，需補辦用地出讓手續(xù)的單套（單元）商業(yè)、住宅建筑物補繳地價可直接按本方法第八條、第十條計算收費。

第六條 屬劃撥商業(yè)、住宅用途未開發(fā)建設(shè)的歷史遺留用地，需經(jīng)批準(zhǔn)并補繳地價后才可繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。劃撥土地（宗地）需補交地價后才可分割發(fā)證（建筑物分割為單元發(fā)證）。

劃撥用地經(jīng)批準(zhǔn)補辦出讓手續(xù)，若共用宗地有部分已補辦出讓設(shè)定使用年限的，按已確定的使用年限處理，未設(shè)定土地年限的按批準(zhǔn)用途法定最高年限確定。

第七條 以劃撥方式取得的商業(yè)宗地，按原批準(zhǔn)用途補辦出讓手續(xù)的，應(yīng)在補辦出讓手續(xù)時，按以下公式計算所得地價的40%補繳地價：

臺城街道、水步鎮(zhèn)地價=[商業(yè)用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價（首層樓面地價）+路線價加價×15%]×商業(yè)容積率修正系數(shù)×商業(yè)建筑面積×商業(yè)年期修正系數(shù)。

其他各鎮(zhèn)地價=[商業(yè)用地級別價（地面價）+路線價加價×15%]×商業(yè)容積率修正系數(shù)×商業(yè)用地面積×商業(yè)年期修正系數(shù)。

屬于商業(yè)路線價區(qū)段的臨街宗地，路線價加價按宗地所在區(qū)段對照《臺山市2016年基準(zhǔn)地價更新商業(yè)用途路線價區(qū)段及價格表》予以確定，臨兩條或以上路線的，按路線價總價高者確定。不屬于商業(yè)路線價區(qū)段的宗地，不設(shè)路線價加價。當(dāng)宗地整體容積率小于1.0時，商業(yè)建筑面積按商業(yè)用地面積取值。

第八條 以劃撥方式取得的單套商業(yè)建筑物（單元）用地，按原批準(zhǔn)用途補辦出讓手續(xù)的，應(yīng)在補辦出讓手續(xù)時，按以下公式計算所得地價的10%補繳地價：

臺城街道、水步鎮(zhèn)地價=商業(yè)用地基準(zhǔn)地價×商業(yè)樓層修正系數(shù)×商業(yè)建筑面積×商業(yè)年期修正系數(shù)。

其他各鎮(zhèn)地價=商業(yè)用地基準(zhǔn)地價×商業(yè)樓層修正系數(shù)×商業(yè)分?jǐn)傆玫孛娣e×商業(yè)年期修正系數(shù)。

位于商業(yè)路線價的臨街商服用途單套商業(yè)建筑物（單元），按商業(yè)路線價標(biāo)準(zhǔn)計收（不區(qū)分是否超出路線價標(biāo)準(zhǔn)深度，臨兩條或以上路線價的，按高路線價確定）；不屬于商業(yè)路線價區(qū)段的單套商業(yè)建筑物（單元），臺城、水步按所在地段商業(yè)用地區(qū)片價計收，其他各鎮(zhèn)按級別地價計收。

第九條 以劃撥方式取得的住宅宗地，按原批準(zhǔn)用途補辦出讓手續(xù)的，應(yīng)在補辦出讓手續(xù)時，按以下公式計算所得地價的40%補繳地價：

臺城街道、水步鎮(zhèn)地價=住宅用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價×住宅容積率修正系數(shù)×住宅建筑面積×住宅年期修正系數(shù)。

其他各鎮(zhèn)地價=住宅用地級別價（地面價）×住宅容積率修正系數(shù)×住宅用地面積×住宅年期修正系數(shù)。

第十條 以劃撥方式取得的普通住宅（包括經(jīng)濟適用房）、平房用地，按原批準(zhǔn)用途補辦出讓手續(xù)的，應(yīng)在補辦出讓手續(xù)時，按以下公式計算所得地價的10%補繳地價：

臺城街道、水步鎮(zhèn)地價=住宅用地區(qū)片價×住宅建筑面積×住宅年期修正系數(shù)。

其他各鎮(zhèn)地價=住宅用地級別價（地面價）×住宅分?jǐn)傆玫孛娣e×住宅年期修正系數(shù)。

第十一條 以劃撥方式取得的工業(yè)宗地，按原批準(zhǔn)用途補辦出讓手續(xù)的，應(yīng)在補辦出讓手續(xù)時，按以下公式計算所得地價的40%補繳地價：

臺城街道、水步鎮(zhèn)工業(yè)用地（宗地）地價=工業(yè)用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)×工業(yè)用地面積×工業(yè)年期修正系數(shù)。

其他各鎮(zhèn)工業(yè)用地（宗地）地價=工業(yè)用地級別價×工業(yè)用地面積×工業(yè)年期修正系數(shù)。

第十二條 以劃撥方式取得的綜合用途用地，按原批準(zhǔn)用途補辦出讓手續(xù)的，應(yīng)按本方法第七條至第十一條的規(guī)定補繳地價。

第十三條 以劃撥方式取得的商業(yè)、住宅、工業(yè)及綜合用途以外的經(jīng)營性用地，按原批準(zhǔn)用途補辦出讓手續(xù)的，應(yīng)對照《臺山市土地用地類型修正系數(shù)表》的用途按本方法第七條至第十一條的規(guī)定補繳地價。

第十四條 對基準(zhǔn)地價覆蓋范圍外的國有土地，參照所在鎮(zhèn)對應(yīng)用途末級基準(zhǔn)地價進行計收（其中水步鎮(zhèn)按末級基準(zhǔn)地價80%計收）。

第十五條 以出讓方式取得的商業(yè)、住宅用地，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)增加容積率的，應(yīng)按以下方法補繳地價：

（一）原土地出讓合同已約定補交地價款方式的，從其約定。

（二）原土地出讓合同未約定補交地價款方式的，使用本方法第七條至第十條規(guī)定的地價公式計算現(xiàn)時地價，與原出讓成交價（已轉(zhuǎn)讓的按轉(zhuǎn)讓價）的綜合樓面價核算的地價比較，取其中最高值補繳。

第十六條 以出讓方式取得的商業(yè)、住宅用地，竣工驗收時經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核定實際建筑面積超出原批準(zhǔn)建筑面積。屬合理誤差范圍的，不認(rèn)定為容積率變更，不需補繳地價;不屬合理誤差范圍，經(jīng)規(guī)劃認(rèn)定屬于容積率增加，且經(jīng)批準(zhǔn)補辦手續(xù)的，應(yīng)按以下方法補繳地價：

（一）調(diào)整用途結(jié)構(gòu)但不增加容積率的，使用本方法第七條至第十條規(guī)定的地價公式計算用途調(diào)整前后的地價，差額部分為需補繳地價，地價減少的政府不予退回。

（二）調(diào)整用途結(jié)構(gòu)且增加容積率，原容積率內(nèi)的用途結(jié)構(gòu)調(diào)整，按照上述調(diào)整用途結(jié)構(gòu)但不增加容積率的計算方法計算；增加容積率部分，按照本方法第七條至第十條規(guī)定的地價公式計算出增加容積率部分各用途的地價，各用途地價之和為需補繳地價。

第十七條 商業(yè)、住宅用地出讓時未明確規(guī)劃設(shè)計條件的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門按當(dāng)前城鄉(xiāng)規(guī)劃核定規(guī)劃條件，需補繳地價的按上述有關(guān)規(guī)定補交地價款。

第十八條 工業(yè)用地出讓期限內(nèi)，在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下增加容積率，不需補繳土地價款。

第十九條 已劃撥或出讓土地改變土地用途為經(jīng)營性用地的（“三舊”改造用地除外），原則上由市人民政府收回土地使用權(quán)后依法重新公開供應(yīng)，并依法對原受讓人給予補償。

受讓人申請將高地價用途調(diào)整為低地價用途，減少的地價政府不予退回；已出讓的商服用地變更用途為住宅用地或者已出讓的住宅用地變更用途為商服用地需補繳地價的，按本方法第七條至第十條規(guī)定的地價計算公式計算出用途調(diào)整前后的地價，差額部分為需補繳地價；地價減少的，政府不予退回。

第二十條 “三舊”改造項目中的舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造地價標(biāo)準(zhǔn)在本方法實施之日起按新的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及《關(guān)于印發(fā)臺山市推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造實施意見（試行）及其工作方案的通知》（臺府〔2010〕15號）的規(guī)定執(zhí)行，國家、省、江門市及我市政府有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十一條 以優(yōu)惠地價取得的國有建設(shè)用地符合轉(zhuǎn)讓條件的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)并按規(guī)定補交地價款。原出讓時有約定的，從其約定；原出讓時未約定的，按當(dāng)時減免的金額補交地價。

第二十二條 本方法自2017年9月18日起施行，有效期5年。