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印發(fā)臺(tái)山市商業(yè)與住宅用地出讓土地開發(fā)強(qiáng)度管理辦法的通知

臺(tái)府辦〔2011〕86號(hào)

廣海灣工業(yè)園區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），海宴華僑農(nóng)場(chǎng)，市直有關(guān)單位：

《臺(tái)山市商業(yè)與住宅用地出讓土地開發(fā)強(qiáng)度管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府十三屆54次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市國(guó)土資源局反映。

                                 臺(tái)山市人民政府辦公室

                                 二○一一年九月十七日

臺(tái)山市商業(yè)與住宅用地出讓土地開發(fā)強(qiáng)度管理辦法

（2010年3月4日以臺(tái)府辦〔2010〕24號(hào)印發(fā)。

根據(jù)2011年8月23日市政府十三屆54次常務(wù)會(huì)議決定修訂）

第一條  為了規(guī)范商業(yè)與住宅用地出讓土地規(guī)劃條件的制定，明確容積率的規(guī)劃管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令〔1990〕55號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》（建規(guī)〔2002〕270號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)〔2008〕227號(hào)）和《關(guān)于調(diào)整臺(tái)山市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（臺(tái)府〔2009〕92號(hào)），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  在臺(tái)山市城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍的商業(yè)與住宅用地的出讓和開發(fā)中涉及容積率確定和調(diào)整的，適用本辦法。

第三條  規(guī)劃條件作為國(guó)有土地出讓合同的組成部分，是土地出讓和開發(fā)建設(shè)的法定依據(jù)。規(guī)劃條件的確定和調(diào)整以控制舊區(qū)、鼓勵(lì)發(fā)展新區(qū)為原則，以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)。

無控制性詳細(xì)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃不詳時(shí)，規(guī)劃條件由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門擬定，報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)確定（非重點(diǎn)地段、且面積在1萬平方米以下的用地由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門根據(jù)本辦法確定）。

第四條  建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃條件所確定的容積率進(jìn)行建設(shè)。如需調(diào)整容積率的，必須向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請(qǐng)修改規(guī)劃條件或修建性詳細(xì)規(guī)劃。

第五條  本辦法實(shí)施前已出讓的商業(yè)與住宅用地容積率的確定：

（一）土地出讓時(shí)，市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具了用地紅線圖和規(guī)劃條件并作為土地出讓合同附件的，或土地出讓合同明確了規(guī)劃條件的，按合同約定的規(guī)劃條件執(zhí)行。

（二）土地出讓時(shí)未明確規(guī)劃條件，后經(jīng)批準(zhǔn)有修建性詳細(xì)規(guī)劃，且在有效期內(nèi)的（有效期指批準(zhǔn)規(guī)劃時(shí)確定的有效時(shí)間；批準(zhǔn)規(guī)劃時(shí)未明確有效期的，自本辦法發(fā)布之日起，有效期為1年），按批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)確定；多次批準(zhǔn)的按最后批準(zhǔn)的指標(biāo)確定；已過有效期的，按本條第四款規(guī)定認(rèn)定。

(三)既有規(guī)劃條件，又有批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的，若兩者容積率不同的，按后批準(zhǔn)的指標(biāo)確定。

（四）既未明確規(guī)劃條件，也無經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的，容積率根據(jù)臺(tái)山市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的不同分區(qū)范圍，按下列標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定（該標(biāo)準(zhǔn)以下簡(jiǎn)稱認(rèn)定值，根據(jù)不同地價(jià)分區(qū)范圍內(nèi)，已出讓土地批準(zhǔn)過的平均容積率和已建設(shè)開發(fā)商住項(xiàng)目的平均容積率綜合確定）：

1.臺(tái)山市區(qū)范圍內(nèi)(附: 臺(tái)山市臺(tái)城街道商住用地土地級(jí)別圖、臺(tái)山市臺(tái)城街道住宅用地土地級(jí)別圖、臺(tái)山市臺(tái)城街道商業(yè)用地土地級(jí)別圖)

（1）屬I級(jí)范圍內(nèi)的項(xiàng)目用地容積率由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門擬定后報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)確定。

（2）屬Ⅱ、Ⅲ級(jí)范圍的，商業(yè)用地容積率≤2.5，居住用地容積率≤2.0，商業(yè)、住宅混合用地容積率≤2.2。

（3）屬IV、Ⅴ級(jí)范圍的，商業(yè)用地容積率≤3.0，居住用地容積率≤2.2，商業(yè)、住宅混合用地容積率≤2.5；

（4）屬以上五級(jí)范圍以外的按照IV、Ⅴ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定。

2. 屬各鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的，商業(yè)用地容積率≤2.5，居住用地容積率≤2.0，商業(yè)、住宅混合用地容積率≤2.2。

3. 商業(yè)、住宅混合用地商業(yè)與住宅比例未約定的，統(tǒng)一按商業(yè)建筑面積占20%，住宅建筑面積占80%確定。

4. 以上指標(biāo)均以土地出讓時(shí)國(guó)有土地使用證面積為基準(zhǔn)核算。

第六條  自本辦法發(fā)布之日起，新出讓商業(yè)與住宅用地規(guī)劃容積率指標(biāo)的制定和已出讓用地容積率指標(biāo)的調(diào)整按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）所在區(qū)域有控制性詳細(xì)規(guī)劃的，容積率按控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)確定。

（二）所在區(qū)域沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃不詳?shù)?，按下表?biāo)準(zhǔn)綜合確定。

土地開發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)表

（三）以公開出讓方式取得使用權(quán)的商業(yè)和住宅土地，原則上規(guī)劃條件所確定的容積率指標(biāo)不得調(diào)整。

（四）以非公開出讓方式取得使用權(quán)的商業(yè)與住宅用地，按照所在地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃或根據(jù)上表確定容積率指標(biāo)后，以認(rèn)定值為基準(zhǔn)，確定的指標(biāo)若超出認(rèn)定值的，超出部分按本辦法第十條增容有關(guān)程序辦理。

第七條  商業(yè)核心區(qū)、城市標(biāo)志性地段、歷史文化保護(hù)區(qū)、特色風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等特殊地段，其出讓土地的容積率應(yīng)根據(jù)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)要求、城市設(shè)計(jì)和景觀需要，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門擬定，報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)確定。

第八條  住宅項(xiàng)目中經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、為本住宅項(xiàng)目配套服務(wù)的非居住功能用房（如垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、社區(qū)用房、物管用房、供水、供電及供氣、地下車庫(kù)、半地下車庫(kù)等，不包括市場(chǎng)、幼兒園等經(jīng)營(yíng)性用房）的建筑面積不計(jì)入容積率。

第九條  容積率調(diào)整審批程序：

（一）建設(shè)單位向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提出書面調(diào)整申請(qǐng)，說明理由并附送調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；    

（二）市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行審核，組織專家對(duì)調(diào)整的合理性和必要性進(jìn)行論證；

（三）市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門向社會(huì)公示調(diào)整情況（包括在本地媒體上刊登公告、網(wǎng)上公示、現(xiàn)場(chǎng)公示等），征求利害關(guān)系人的意見后（必要時(shí)組織聽證），依法提出容積率調(diào)整建議并附論證、公示（聽證）等相關(guān)材料報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議；

（四）經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的，建設(shè)單位必須根據(jù)變更后的批準(zhǔn)文件到國(guó)土部門辦理相關(guān)用地手續(xù)，自批準(zhǔn)之日起在三個(gè)月內(nèi)重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或補(bǔ)充協(xié)議，并辦結(jié)相關(guān)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款手續(xù)。

（五）建設(shè)單位憑補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款證明及國(guó)土部門的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合同變更協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議，到市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)。

第十條  調(diào)整容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓地價(jià)，按以下兩種方法計(jì)算，取其中最高值確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。

（一）按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。

應(yīng)補(bǔ)總地價(jià)＝（新增住宅建筑面積×增容時(shí)宗地所在區(qū)域住宅用地的平均樓面地價(jià)）+（新增商業(yè)建筑面積×增容時(shí)宗地所在區(qū)域商業(yè)用地的平均樓面地價(jià)）。上述“平均樓面地價(jià)”是指增容時(shí)宗地各用途對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)（區(qū)段價(jià)或路線價(jià)）進(jìn)行個(gè)別因素（樓層、容積率、年期）修正后得到的各用途平均樓面地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按市人民政府公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）按原出讓成交地價(jià)計(jì)算。

應(yīng)補(bǔ)總地價(jià)=新增各類建筑面積之和×原出讓成交時(shí)的綜合樓面地價(jià)。

契稅按規(guī)定須另行繳交。

第十一條  出讓土地開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，因技術(shù)誤差等原因?qū)е马?xiàng)目總建筑面積超過批準(zhǔn)指標(biāo)的1%或500平方米以上的，超出部分按增加容積率辦理；屬違章的按違章建筑有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條  如地塊經(jīng)市國(guó)土部門確認(rèn)為閑置土地，須按閑置土地處置有關(guān)規(guī)定辦理。

第十三條  本辦法由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局和市國(guó)土資源局分別負(fù)責(zé)解釋。

第十四條  本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期為5年。原臺(tái)府辦〔2010〕24號(hào)文件同時(shí)廢止。

公開方式：主動(dòng)公開