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        可能很多購(gòu)房人聽(tīng)說(shuō)過(guò)網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記，但是，這三者究竟有什么區(qū)別？在房子還沒(méi)交付辦證前，究竟哪種方式可以更有效地保障購(gòu)房人權(quán)益？我們一起來(lái)了解一下。

------------------概念解讀-------------------

       房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案以及預(yù)告登記可以避免“一房多賣(mài)”。司法實(shí)踐中，很多法院在認(rèn)定“一房多賣(mài)”情形下，如果多份購(gòu)房合同均有效，在其他條件都相同的情況下，已網(wǎng)簽的購(gòu)房人可以?xún)?yōu)先于未網(wǎng)簽的購(gòu)房人而請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行購(gòu)房合同，而未網(wǎng)簽的購(gòu)房人只能請(qǐng)求解除合同并依法索賠。

       但是，房屋網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案不具物權(quán)效力，物權(quán)仍登記在開(kāi)發(fā)商名下，一般情況下不能對(duì)抗第三人。而預(yù)告登記具有物權(quán)效力，購(gòu)房人作為預(yù)告登記權(quán)利人，未經(jīng)其同意，任何人不能處分該不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。因此，在商品房預(yù)售中，建議購(gòu)房者就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

       當(dāng)然，預(yù)告登記失效的情況除外，根據(jù)《民法典》規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。所以，購(gòu)房人應(yīng)特別注意在預(yù)售商品房收樓后，盡快督促開(kāi)發(fā)商一起申請(qǐng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，取得自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

       合同網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)“江門(mén)市房地產(chǎn)交易綜合管理信息系統(tǒng)”（網(wǎng)址：http://jmzjj.jiangmen.cn/account/index3）辦理，預(yù)告登記則是在自然資源局下屬不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理的。

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那么預(yù)告登記如此重要，如何辦理預(yù)告登記呢？

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)備案

購(gòu)房人申請(qǐng)預(yù)告登記，必須提交已辦理備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

2、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定

根據(jù)民法典和不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)規(guī)定，交易雙方按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，如果沒(méi)有相關(guān)約定，則無(wú)法辦理預(yù)告登記。

提醒各位購(gòu)房人，買(mǎi)房前要仔細(xì)查看開(kāi)發(fā)商提供的購(gòu)房合同，看看是否有關(guān)于預(yù)告登記的約定，如果沒(méi)有，可以向開(kāi)發(fā)商提出，事先在購(gòu)房合同中約定辦理預(yù)告登記。如果合同沒(méi)有約定，可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商達(dá)成補(bǔ)充約定后再申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。

3、購(gòu)房人可單方申請(qǐng)

開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人約定限時(shí)辦理預(yù)告登記后，開(kāi)發(fā)商未按約定與購(gòu)房人申請(qǐng)辦理預(yù)告登記的，購(gòu)房人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。所以，簽訂合同時(shí)注意約定辦理預(yù)告登記或不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間。

4、與按揭銀行約定辦理抵押權(quán)預(yù)告登記

通過(guò)按揭方式購(gòu)買(mǎi)房屋的，一般銀行要求辦理“預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記”后才能放款，所以需要按揭人和銀行共同協(xié)商約定預(yù)告登記事宜。

5、發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證明電子證照

預(yù)告登記辦結(jié)后，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證明，并非不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。目前我市推行使用電子證照不再發(fā)放紙質(zhì)證明，所以辦結(jié)后無(wú)需領(lǐng)證，“粵省事”可查詢(xún)預(yù)告登記結(jié)果及電子證照。

6、預(yù)告登記，不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用。